내 집 1채의 안정 vs 무주택 임대의 자유, 뭐가 덜 후회될까?

실거주 1주택 자가와 무주택 임대는, “무엇이 더 오르나”보다 매달 어떤 부담을 안고 가나에서 체감 차이가 크게 납니다.
그래서 이 글에서는 집값을 예언하기보다, 대출 원리금과 월 적립이 내 생활에 만드는 포기 구간을 먼저 살펴보는 방식으로 정리해볼게요.
아래 숫자는 이해를 돕는 예시이며(조건에 따라 달라짐), 결론은 ‘정답’이 아니라 ‘내 기준’입니다.

1) 3억 대출 4% 30년, “매달 나가는 돈”의 크기부터 감 잡기

예를 들어 3억 원을 연 4%로 30년 동안 원리금 균등으로 갚는다고 가정하면, 매달 내는 돈은 대략 약 143만 원 정도로 잡힙니다(조건에 따라 변동).

이 숫자가 중요한 이유는 단순합니다. 집을 사는 순간부터, 내 투자 계획보다 먼저 월 고정비 리듬이 생활을 잡아당기기 때문입니다.

정리: “집을 산다”는 건 가격만이 아니라, 30년짜리 월 리듬을 함께 선택하는 일입니다

2) 임대+적립 관점에서는 “이자처럼 사라지는 돈”을 한 번만 다른 모습으로 보기

여기서 중요한 건 “임대가 더 낫다”가 아닙니다. 다만 자가를 선택할 때 생기는 비용 중 일부는, 마음으로는 ‘그냥 나가는 돈’처럼 느껴지기도 하죠.

위 예시라면 총 이자는 대략 약 2억 1560만 원 수준이고, 월 평균으로 환산하면 거칠게 약 60만 원 정도입니다(초기에는 이자 비중이 더 큽니다).

정리: 이 비교는 승패를 가르는 계산이 아니라, 내 선택의 ‘무게’를 체감하는 연습입니다

아래 그래프는 30년 동안 자가와 임대+적립 방식의 ‘규모 차이’를 감각으로 보여줍니다.

이 차트는 어떤 비교인가요(간단 버전)

이 그림은 “정답을 고르는 차트”가 아니라, 30년을 길게 봤을 때 내 생활 리듬이 어떤 결과로 이어질지 감을 잡기 위한 참고용입니다. 한쪽은 집을 샀을 때 내 몫(집 지분), 다른 한쪽은 임대로 살며 남는 돈을 꾸준히 모아 굴렸을 때의 잔고(적립 잔고)를 아주 단순한 규칙으로 계산했습니다.

먼저 집 지분은 “집값이 조금씩 오르고, 대출은 매달 갚아 나가며, 결국 집에서 내 몫이 늘어난다”는 흐름을 그대로 숫자로 만든 값입니다. 반대로 적립 잔고는 “임대료를 내고도 자가보다 덜 나가는 달이 있다면, 그 차이를 매달 모아 장기투자에 넣는다”는 가정을 썼습니다. 그래서 이 차트는 수익률 승부보다, 매달 빠져나가는 돈과 내가 버틸 수 있는 리듬을 먼저 떠올리게 해줍니다.

3) 진짜 차이는 수익률이 아니라 “결정이 강요되는 날”에 드러납니다

자가(대출 포함)는 월 부담이 커질수록, 금리 변화나 소득 변화가 왔을 때 원하지 않는 타이밍에 결정을 빨리 내리게 만들 수 있습니다. 그건 숫자보다 ‘생활 압박’으로 먼저 다가오기도 합니다.

반대로 임대+적립은 계좌 변동성이 더 크게 느껴질 수 있지만, 월 고정비를 조절할 여지가 있으면 버틸 시간을 늘려서 포기 구간을 늦출 수도 있습니다.

내 포기 구간 점검(월 단위, 6개월)

이 주제는 20거래일 같은 짧은 실험보다, 6개월 정도 “생활 리듬”으로 보는 편이 훨씬 공감이 잘 됩니다.

기록은 3개만 남깁니다.

• 월 고정비가 숨 막혔던 날(이자/월세/생활비 중 무엇이 트리거였는지)
• 잠을 설친 날(집값/계좌/금리 알림 중 무엇 때문이었는지)
• 원칙을 깨고 싶었던 날(투자를 줄이거나, 대출을 늘리거나, 집을 바꾸고 싶었던 순간)

해석은 1줄로 끝냅니다: 내가 자주 무너지는 지점이 보이면, 그 지점을 줄이는 선택이 덜 후회합니다

정리: 집 논쟁은 계산 싸움이 아니라, 내 생활이 꺾이는 지점을 찾는 작업입니다

스스로에게 던져볼 질문

• 나는 “월 부담”과 “시장 변동성” 중 무엇이 오면 먼저 흔들리는가
• 대출은 내게 안정장치인가, 아니면 결정을 서두르게 만드는 압박인가
• 30년을 생각할 때, 나는 자산보다 ‘버티는 리듬’을 먼저 지키고 싶은가

저는 급여가 비교적 안정적인 편이라, 대출을 끼고 자가를 보유하는 선택도 가능하고, 임대로 살면서 그 돈을 꾸준히 지수에 적립하는 선택도 가능합니다. 다만 지금의 집값은 제 기준에서 “납득하기 어렵다”는 느낌이 커서, 당장은 집을 사는 쪽보다 장기투자를 먼저 시작하게 되었습니다.

임대로 살면 몇 년마다 이사하는 번거로움이 따라오긴 합니다. 그런데 이상하게도 저는 그 과정이 꼭 나쁘지만은 않았습니다. 이사를 하며 살림살이를 정리하고, 공간을 다시 꾸미면서 생활 리듬을 리셋하는 느낌이 들 때가 있거든요. 매번 ‘새집 같은 기분’이 드는 순간도 있고요. 물론 임대료가 급격히 오르거나, 이사 비용이 크게 늘어나면 이 장점은 금방 희미해질 수 있다는 것도 알고 있습니다.

그래서 저는 이 선택을 ‘완전히 고정된 답’으로 두고 싶지 않습니다. 언젠가 좋은 조건과 합리적인 가격, 그리고 제 생활에서 “내 집”이 차지하는 비중이 더 커지는 시점이 온다면, 그때는 다시 계산을 하고 마음도 다시 확인해 봐야겠지요. 결국 중요한 건 자가냐 임대냐를 맞히는 게 아니라, 내가 오래 지킬 수 있는 생활 리듬을 먼저 정해두는 일이라고 생각합니다.

지금은 집을 ‘정답’으로 두지 않고, 내 리듬을 지키며 다시 선택할 수 있는 여지를 남겨두고 싶습니다

이 글은 특정 선택을 추천하는 글이 아니라, 내 기준을 점검하기 위한 질문 정리입니다.

주거는 거래 비용, 세금, 대출 조건, 가족 상황처럼 ‘지역과 개인’에 따라 달라지는 변수가 많아, 단순 비교표로 결론 내리기 어렵습니다.

특히 대출은 금리와 상환 구조에 따라 체감이 크게 달라지고, 투자 변동성과 겹치면 심리 부담이 급격히 커질 수 있습니다.

그래서 어느 쪽이든, 수익률보다 먼저 “내가 흔들릴 때 지킬 안전장치가 있는가”를 확인하는 편이 덜 후회합니다.

Q3 시즌 포스팅이 모두 완료되면, aistockQ의 같은 시즌 질문끼리 한 번에 이어서 볼 수 있게 연결해 드릴게요